‘엠플라자’ ‘포에버21’ ‘눈스퀘어’ 속속

명동 상권이 또다시 꿈틀댄다. ‘최신 핫 브랜드를 보려면 명동에 가라’는 말이 무색하지 않다. 국내 1호점인 「포에버21」이 2603㎡(약 800평) 규모로 오픈하고 「자라」가 1529㎡(462 평) 규모로 국내 3호점을 출점한다. 또 백화점 유통만을 전개해 온 세계적 주얼리 브랜드 「스와로브스키」가 3층 규모로 첫 부틱숍을 오픈한다. 멀티 컨셉의 영캐릭터 캐주얼로 주목받는 제일모직의 「컨플릭티드텐던시」도 「갭」과 「지오다노」 바로 옆의 핫플레이스에 직영점을 준비 중이다.
무엇보다 국내 패션계의 큰 관심을 받고 있는 곳은 ‘엠플라자(M Plaza)’다. 지난 2005년 8월31일 ‘유투존’이 문을 닫은 후 3년 만에 오픈한다. 지난 2006년 6월 리만브러더스에 995억원에 매입된 후 150억원을 들여 리모델링해 영업면적 8387㎡(2537평) 규모로 새롭게 탄생한다. 이곳에 2640㎡(800평) 규모로 「포에버21」이 1·2·3층 복층으로 오픈하는 것이 알려지면서 더욱 화제다. 이는 국내 브랜드 단독 매장으로는 최대 규모로, 지난해 12월 아시아에서 두번째 규모라며 스포트라이트를 받은 「유니클로」 명동점보다도 100평이 크다.

또 롯데 본점 영플라자에 826㎡(250평) 규모의 매장을 운영하고 있는 「자라」가 1·2층 복층으로 462평을 오픈해 「유니클로」처럼 롯데영플라자와 명동직영점을 동시에 매머드하게 운영하는 글로벌 SPA 브랜드 대열에 합류한다. 엠플라자 지하 1층에는 라이프스타일 숍브랜드인 「코즈니」가 1150㎡(348평) 공간으로 오픈한다. 1층에는 스페인 여성 캐주얼 브랜드인 「어번컨셉」과 「인플리케이트」가 국내에서 첫선을 보이며 「폴리폴리」 매장도 20평의 공간에 자리한다. 결국 지하 1층부터 4개 층 통틀어 5150㎡(1558평) 규모에 「포에버21」 「자라」 「코즈니」가 입점하고, 4층부터 6층까지 3105㎡(940평) 공간에 스타벅스 등 F&B(FOODS & BEVERAGES)가 구성된다.

타 쇼핑몰 대비 매우 심플하지만 임팩트가 강하다. 초대형 공간에 파워풀한 브랜드력을 과시하는 3개의 앵커 테넌트가 역할을 톡톡히 하기 때문이다. 이들은 특히 10년 장기 임대차 계약을 맺어 명동 상권과 엠플라자에 대한 전폭적인 신뢰를 보이고 있다.

 「포에버21」 1호점 2640㎡ 규모로 오픈

‘엠플라자’와 함께 관심을 끌고 있는 대형 쇼핑몰이 바로 아바타 자리에 리뉴얼하는 ‘눈스퀘어(NOON SQUARE)’다. ‘눈스퀘어’는 프라임개발의 소유이던 ‘아바타’를 싱가포르의 퍼시픽스타그룹이 최대투자자로 인수하면서 주목을 받고 있다. 국내에서는 우리은행이 투자에 참여했고, 한국의 대표적 리츠자산관리회사인 코람코자산신탁이 협력하고 있다.

신개념 쇼핑몰을 지향하는 이곳 ‘눈스퀘어’ 역시 1·2층의 글로벌 브랜드숍을 키테넌트로 지하 2층부터 4층까지는 패션, 5층부터 9층까지는 뷰티케어 F&B CGV멀티플렉스로 운영할 예정이다. 내년 초 오픈할 계획으로 리뉴얼 공사에 들어간 ‘눈스퀘어’는 명동의 랜드마크 역할을 위해 브랜드 네이밍에 ‘서울의 중심, 패션의 중심에 위치한 눈처럼 아름다운 최고의 쇼핑몰’이라는 의미를 담았다.




「스와로브스키」 「CT」도 메가숍 대열에

특히 서울시의 명동길 도로정비 정책에 따라 롯데영플라자 앞에서 눈스퀘어로 이동하는 기존의 지하통로 외에 크로스형 횡단보도가 설치돼 소비자가 접근하는 편의성이 더욱 높아진다. 눈스퀘어의 건물 외벽은 명동을 지나는 모든 사람이 쇼핑센터의 내부를 잘 볼 수 있도록 투명유리로 만들었다. 특히 밤이면 매장 내의 각종 조명이 여러 각도에서 반사광을 만들어 화려하고 아름다운 볼거리를 제공한다. 또 전면으로 크게 돌출된 대형 팝업 매장의 창은 지나는 사람들의 시선을 끌기에 충분할 듯하다.
명동 상권에 관심이 집중되는 이유는 대형 쇼핑몰 오픈과 함께 빅 브랜드들의 대형 안테나숍 오픈 열기가 뜨겁기 때문이다. 마치 ‘누가 누가 더 크나’ 경쟁이라도 하는 듯싶다. 990㎡(300평) 이상의 대형 매장은 금강제화나 에스콰이아, 엘칸토 등 상품권 매출이 큰 제화업계의 전유물이었다. 2006년 12월 일본 스포츠슈즈 멀티숍인 ‘ABC마트’가 990㎡로 오픈한 것을 스타트로 「나이키」와 「아디다스」가 660㎡(200평) 규모의 직영점을 열었고 「스프리스」 「컨버스」 등 스포츠 브랜드가 중앙로에 포진했다.

이때부터 명동은 글로벌 스포츠 브랜드의 물결을 타면서 기존 보세 상품 위주에서 젊은 스트리트 패션 브랜드의 안테나숍으로 전환했다. 이어 지난해에는 1650㎡(500평) 규모의 ‘레스모아’ 슈즈 멀티숍이 오픈하고, 「영에이지」의 확장이전에 이어 990㎡ 규모의 「갭」 명동점 오픈, 「노스페이스」 「루츠」 「후부」 리뉴얼 오픈, 「해지스」 「TNGT」 리모델링, 그리고 12월 명동의류 자리에 「유니클로」가 2310㎡(700평) 규모의 매장을 오픈해 화제를 모았다.


100평(330㎡) 이상 대형 매장 21개 포진

올해 4월 「빈폴」이 2178㎡(660평) 규모로 리뉴얼 오픈하면서 대형 매장 오픈 열기는 더욱 뜨거워졌다. 지오다노의 신규 브랜드 「BSX」가 4층으로 오픈(120평)한 데 이어 MK트렌드도 메가숍(270평)을 오픈했고 「로엠」 「에이든」 「게스」 「테이트」도 연이어 330~396㎡(100~120평) 사이의 대형 플래그십숍을 열었다.

8월 기준 명동 상권에 330㎡(100평) 이상 면적을 가진 브랜드 매장은 무려 21개다. 이중 660㎡ 미만 매장은 올해 신규 오픈한 「로엠」 「에이든」 「BSX」 「게스」를 비롯해 「폴로」 「지오다노」까지 6개 매장이다. 660㎡ 이상 990㎡ 미만 매장도 6개로 스포츠 브랜드인 「나이키」 「스프리스」 「아디다스」와 함께 브랜드 종합몰인 ‘LG패션몰’과 ‘한섬 FX Shop’ ‘MK트렌드 메가숍’이 있다. 모두 2층 이상으로 이뤄진 숍이며 전면 장식 외관으로 화려함을 뽐내고 있다.

990㎡(300평) 이상의 면적을 가진 매장도 7개다. 특히 2314㎡(약 700평)의 「유니클로」, 5층 높이에 2178㎡(약 660평)의 「빈폴」, 2145㎡(약 650평)의 「닥스」 전문몰인 ‘닥스플라자’ 등이 중심축을 이루고 있다.

「컨버스」 등 7개 브랜드, 명동에만 2개점

이외에도 금강제화와 「랜드로버」가 각각 5층 높이로 총 1650㎡(약 500평)의 매장을 운영하고 있으며, 「갭」과 「ABC마트」가 각각 300평의 매장을 보유하고 있다. 특히 「ABC마트」는 2층 높이의 건물로 스포츠 관련 매장 중에 최대 규모로 상품을 선보인다.2006년 말 이후 명동에 대형 매장이 대거 들어선 이유는 처음으로 서울의 중심상업지역으로 지정(명동 특구)되면서 용적률과 건폐율이 대폭 완화돼 건물 신축과 증개축이 용이해졌기 때문이다.

점점 커져만 가는 명동 매장들 사이에서 노출 빈도를 높이기 위해 매장을 추가하는 경우도 있다. 명동에 2개 이상의 매장을 갖고 있는 브랜드는 7개로 「테이트」 「CK진」 「컨버스」 「행텐」 「노튼」 「STCO」 「더셔츠스튜디오」 등이다. 주로 중앙로 근처에 자리한 이 매장들은 몇 블록 간격으로 떨어져 있어 다른 매장에 비해 자주 눈에 띄는 장점이 있다. 이들 중 「테이트」 「CK진」 「컨버스」 등은 복층 매장으로 구성돼 있다.
새롭게 외관 리뉴얼과 증축을 통해 플래그십숍을 경쟁적으로 오픈하고 있는 명동은 국내 최고의 A급 상권이다. 국세청의 공시지가 발표만 보더라도 국내 1위부터 5위까지가 모두 명동에 위치한다. 이중 1위는 비싼 임대료 때문에 스타벅스가 철수한, 현재의 ‘파스쿠치’ 자리(평당 2억1150만원)다. 이탈리아 커피전문점 ‘파스쿠치’는 이곳에서 보증금 30억원에 월 임차료만 1억~1억5000만원을 지급하고 있는 것으로 알려졌다. 200평 규모의 「아디다스」는 보증금 37억원에 월 임차료 1억7500만원을 내고 있으며, 중앙로 기준 100평 규모의 월 임차료는 1억원이 넘는다고 한다.

2006년 특구 지정 건폐율 대폭 완화

0.91㎢의 ‘금싸라기 땅’ 명동에서는 결국 아무리 작은 평수라도 기본적으로 월 5000만원 이하의 매출로는 살아남을 수 없다. 1일 유동인구 150만명에 주말이면 200만명, 거기에다 수많은 관광객이 집결하는 특급 상권에 브랜드 노출 효과를 프로모션하겠다는 강력한 의지가 없고서는 명동 매장을 넘볼 수 없다. 대형 매장 사이사이로 ‘임대’ 딱지가 붙은 채 굳게 닫혀 있는 전 패션매장의 흔적들이 쉽게 눈에 띄며, 잠시 행사만 하고 철수하는 ‘깔세형’ 매장들의 ‘오늘만 파격세일’ 문구도 명동 상권에서 흔히 볼 수 있는 장면들이다.

오랫동안 명동의 터줏대감으로 군림해 온 건물주들은 몇 개월을 비워 놓더라도 보증금이나 임차료 인하는 ‘절대 불가’가 원칙이다. ‘한번 내려가면 올리기 힘들지만 버티고 있다 보면 결국 필요로 하는 수요자가 있다’는, 다년간의 경험에서 나온 판단이다. 요즘은 패션뿐 아니라 코스메틱 직영점 등도 명동에 대형 매장을 꾸준히 오픈하고 4층 규모의 던킨 직영점 등 휴식센터를 겸할 수 있는 F&B 직영점 역시 꾸준한 수요가 있다. 결국 명동에는 ‘강한 놈들’, 즉 ‘명동 대첩’의 승리자만이 존재한다.

「아디다스」 보증금만 37억원에 달한다

엠플라자만큼이나 오랫동안 리뉴얼 공사를 진행하고 있는 명동예술극장이 드디어 내년 2월에 재탄생하고 과거 증권거래소로 쓰이던 건물도 오피스텔 복합상가로 개발되면 명동의 유동인구는 더욱 늘어날 것이라는 전망이다. 글로벌 브랜드들과 전면전을 치르는 명동 상권에서 한 달 매출액 전액을 임차료로 내놓는 한이 있더라도 명동이 세계적인 관광지로 명성을 얻게 되면 글로벌 브랜드로 발돋움할 수 있으리라는 기대로 버티는 매장도 즐비하다.
남대문이 화재로 사라진 중구에서 명동은 관광특구로 큰 기대를 모은다. 60년대부터 이어온 한국 문화의 거리라는 역사성도 지니고 있다. 예술극장, 대형 쇼핑몰 등 탁월한 디자인을 자랑하는 건축물이 도시 이미지와 표정을 바꾼다. 매년 스페인 바르셀로나를 찾는 6000만명의 관광객 중 70%가 가우디의 건축물을 보기 위해 방문한다고 한다. 단순한 랜드마크 건축물이 아닌, 쇼핑객을 끌기 위한 형식적인 몰이 아닌, 인간의 삶과 도시를 얼마나 조화롭게 완성했느냐로 평가받는 시대다.
한국에서 가장 비싸다는 ㎡당 6400만원짜리 파스쿠치 명동점은 미국 피프스에비뉴의 ㎡당 8330만원에 버금가며 파리 몽테뉴 에비뉴의 ㎡당 5613만원보다 높다. 부동산 가격뿐만 아니라 문화 가치가, 패션 소비 가치가, 유통 수준이 높아지는 명동 상권을 기대한다.



INTERVIEW with 최규현 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 이사

“C&W 트레이드 믹스 테넌트 강점”

쿠시먼앤드웨이크필드코리아(C&W·대표 세바스찬 스키프)는 명동의 ‘엠플라자’는 물론 ‘눈스퀘어’까지 실행을 맡았다. 이 회사는 기존 대형 쇼핑몰인 ‘로담코플라자’ ‘라페스타’ ‘웨스턴돔’의 오픈을 실행한 유통 컨설팅 & 실행사로, 본사는 영국에 있다. 신도림의 ‘디큐브시티’를 비롯해 6만6000㎡(2만평)로 국내 최대 규모가 될 여의도의 ‘파크원’까지 총괄하면서 맹활약하고 있다. 그중 ‘엠플라자’ 총책임을 맡은 최규현 이사를 만나 앞으로의 비전 등을 들어봤다.
명동은 물론 한국의 주요 상권에서 수백 평 단위의 대형 매장을 운영할 계획인 글로벌 브랜드에 가장 큰 제약은 세계 어느 나라에도 없는 독특한 관례인 수십억원의 권리금 제도다.

그러나 엠플라자의 건물주인 리만브러더스는 글로벌 브랜드들과 이해도를 함께하는 해외 기업으로서 10년 장기임대라는 카드를 수락했고, 입점 브랜드 역시 주변 상권 대비 최고의 임차조건을 기꺼이 지불하며 계약했다.

테넌트가 마켓과 트레이드 믹스의 중요함을 찾아낼 수 있는 최상의 입지 조건과 프로모션을 수행할 것이라는 C&W에 대한 강력한 신뢰가 있기 때문이다. C&W는 휴먼리소스가 가장 큰 강점이다. 엠플라자 오픈은 플래닝 기간 1년을 두고 검증했고, 200여개 브랜드를 컨택해 상품력은 물론 재무제표를 검토하는 등 A부터 Z까지의 모든 상황을 진행했다.
엠플라자는 지금보다 더욱 매력적인 명동 상권을 만드는 데 기여할 것이다. 밀도가 높은 한국 마켓은 원스톱 쇼핑을 즐길 수 있는 쇼핑센터가 활황할 수 있는 최적의 조건을 갖추고 있다. 엠플라자 내의 패션 브랜드 수는 5개에 불과하지만 글로벌 SPA 브랜드 파워답게 명동 스트리트 컨셉에 맞는 세련된 젊은층이 소화할 수 있는 전 카테고리가 선보여진다.

건물 자체가 휴식공간이어서 많은 고객들에게 ‘만남의 장’이 될 것이며, 고객 유입이 가능한 강력한 프로모션 등으로 경쟁력 있는 브랜드와 함께 윈윈할 것이다.



하이해리엇 → 타비투 → 타비(?)

명동의 노른자 상권인 파스쿠치 바로 맞은편에 자리한 대형 쇼핑몰 ‘타비투’는 아직도 혼란을 겪고 있다. 1계좌(1.2평×1.2평) 기준 2억원 상당에 분양된 초고가 상가임에도 ‘하이해리엇’은 분양 상가라는 한계를 극복하지 못했다. 지난 4월 ‘타비투’로 리뉴얼해 미완성으로 개장했고, 9월 중 7층까지 브랜드 및 엔터테인먼트 공간으로 새로운 ‘타비(TABBY)’ 오픈을 앞두고 있다.

지하 1층과 1층은 ‘A1(에이원)’이라는 브랜드 아울렛으로 운영 중이다. 에이원은 기존 ‘에이븐하우스’의 리뉴얼 숍 브랜드명으로,?현재 여성 커리어 위주의 브랜드 구성에서 영캐주얼을 강화한 MD로 젊은 고객의 유입을 늘리고, 이 고객들을 자연스레 2층의 의류매장으로 유도한다는 전략이다. 2층에 9월 중 입점하는 브랜드는 「캐너비」 「3QR」 「조프」 등이다. 4층은 기존에 계약돼 있던 잡화 및 패션 소품, 그리고 「A&H」의 입점으로 마무리할 계획이다.

김정훈 타비 본부장은 “에이원 입점으로 명동상권 내에 없는 여성복 브랜드 30개가 구성되고, 독특한 감성과 넘치는 개성이 돋보이는 비제도권 브랜드와 캐주얼 브랜드 90~110개를 확보했다”라며 “층간의 구성을 고려할 때 명동 내 쇼핑몰 중 패션과 뷰티, 엔터테인먼트까지 겸비한 경쟁력을 갖췄다”라고 말했다.

‘다양성’으로 승부하겠다는 전략으로, 국내 소비자들뿐 아니라 외국 관광객들에게 희소성 있는 다양한 브랜드의 상품을 꾸준히 발굴하겠다는 것이다.

하지만 일본의 ‘시부야109’를 벤치마킹한 타비의 리뉴얼 전략인 ‘제도권 브랜드와 비제도권 브랜드의 조합’이 난항을 겪고 있는 상황이다. 유통 관계자들은 “일본에서 성공한 쇼핑몰의 외관만 받아들인 셈”이라며 “국내 현실은 이같은 형태의 쇼핑몰을 흡수하기에 이른 상황이며, 예전 동대문 운영 방식을 답습하고 있는 것이 지지부진한 원인”이라고 설명했다.


명동예술극장 다시 태어난다

하루가 멀다 하고 변신을 하지만 어느 거리보다 예전의 모습을 많이 간직하고 있는 명동. ‘패션의 거리’ 명동 중앙로의 끝자락에서 70년 문화의 향기를 품은 예술극장이 모습을 드러낼 준비를 하고 있다.

2006년 공사를 시작해 내년 2월 완공 예정인 이 시설은 600석 내외 규모의 극예술극장으로 사용될 예정이다.
이 극장은 실제로 사용하는 연극배우나 예술감독 등 사용자의 입장을 고려한 전문적인 음향·무대시설 등이 강점이다. 음향·무대 기술 전문가와 외국의 음향·무대 기술 컨설팅 업체의 기술 자문을 의무화해 선진 시설을 도입했다. 극장 운영자, 관객 및 명동지역 주민의 의견까지 반영하는 공청회와 설명회를 10여 차례 개최해 새로운 시스템의 행정 과정을 거친 것으로도 유명하다. ‘명동예술극장’이라는 명칭 역시 전 국민을 대상으로 공모한 이름이다.
1973년 장충동으로 국립극장이 이전하면서 명동 건물은 1975년에 대한투자금융에 매각됐다. 현재 국가에서 재매입해 복원, 증축 과정에 있다.

기존 건축물을 보존하면서 공연장으로 리모델링한 명동예술극장은 건축학적으로나 역사적으로 중요한 의미를 갖게 된다. 문화체육관광부의 한 관계자는 이에 대해 “서울 중구지역 공연 문화의 변화와 함께 국내 예술인들의 자존심을 세워주는 중요한 계기가 될 것”이라고 예상했다.